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何種情形適合設立居住權？通過合同、遺囑設立居住權，卻擔心沒有法律效力？居住權該如何申請登記？需要作哪些申請前的準備？本文將為大家一一解答。
一、《民法典》施行前的居住權
《民法典》施行以前，法律中沒有明確規定居住權。2001年“居住權”一詞在最高人民法院的司法解釋中首次出現——《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》（下稱“《婚姻法解釋一》”）第二十七條第三款中首次使用了“居住權”的概念，以解決當時實踐中存在的離婚糾紛中沒有分得房屋的一方居住困難的問題。
《婚姻法解釋一》第二十七條第三款規定，離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。
《民法典》頒布前，法律中沒有明確規定居住權，涉及當事人居住權益的案件所適用的法律依據主要有以下八條，包括離婚一方對另一方住房的居住權益、遺囑遺贈的一般性規定、生效法律文件導致物權設立的一般性規定和公平原則等，相關法律條文請見文后附錄。
效力級別
法律名稱及條文
內容概括
實施日期
時效
法律
《繼承法》第十六條第二款
遺囑與遺贈的一般規定
1985.10.01
失效
《中華人民共和國婚姻法》（下稱“《婚姻法》”）第四十二條
離婚時一方從其住房等個人財產給予適當幫助
2001.04.28
《中華人民共和國物權法》（下稱“《物權法》”）第二十八條
特殊原因導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的規定
2007.10.01
《民法通則》第四條
公平原則
2009.08.27
司法解釋
《婚姻法解釋一》第二十七條
對《婚姻法》第四十二條“一方生活困難”的解釋
2001.12.27
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（下稱“《物權法解釋一》”）第七條
對《物權法》 第二十八條“ 導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書”的解釋
2016.03.01
《婚姻法解釋二》第八條
離婚財產分割協議的效力
2017.03.01
司法解釋性文件
《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第十四條
離婚后無房居住一方對另一方所有房屋的居住權益
1993.11.03
二、依據《民法典》設立的居住權
（一）案例分析
《民法典》于2021年1月1日施行后，各地法院依據《民法典》確認或設立居住權的案例勢必逐日增多，但受限于案件的審理周期及審判文書公開的時間，截止本文發出時，可以公開查詢到的法院生效裁判案例較少。
因此，筆者整理了部分法院微信公眾號及其他媒體發布的涉居住權案件，希望在有限的案例信息中提煉出《民法典》施行后各地法院有關涉居住權案件的審理觀點和裁判方向。
這些已知的涉居住權案例在居住權設立方式上包括了以合同方式設立和以生效法律文書設立兩種情形，以遺囑設立的案例有待發現。
1.以合同方式設立居住權
北京市海淀區人民法院宣判的首例涉居住權案件
（內容來源于北京市海淀區人民法院官方公眾號“北京海淀法院”）
時間
2021年1月4日一審判決
案情概述
王某系王某和與李某之女，王某和與李某離婚，王某隨王某和共同生活在涉案房屋內。后王某和與張某再婚，王某稱張某不讓其在涉案房屋內居住，依據王某和與李某簽訂的離婚協議及王某和單方書寫的承諾，王某要求確認其對涉案房屋享有居住權。
法院觀點
1.王某和、李某的離婚協議中約定王某由王某和撫養，涉案房屋歸王某和所有。
2.王某和單方承諾王某可在涉案房屋中居住，該承諾是王某和作為王某監護人應履行的監護義務，而非法律意義上的居住權。
3.王某和再婚后對涉案房屋進行了產權變更，王某與現房屋所有權人王某和、張某并未簽訂書面合同，亦未向登記機構辦理登記。
綜上：
王某作為成年人要求確認對涉案房屋享有居住權，無權利基礎，其主張既不具有《民法典》施行前的相關法律依據，亦不符合《民法典》中關于居住權的規定，故法院不予支持。2021年1月4日，海淀法院對此案進行一審宣判，判決駁回王某的訴訟請求。該案系《民法典》施行后，海淀法院宣判的首例涉居住權案件。
案件結果
法院不支持當事人的居住權訴訟請求
2.以生效法律文書設立居住權
上海市首例因人民法院生效法律文書設立居住權的首次登記
（內容來源于上海市第二中級人民法院官方公眾號“上海二中法院”）
時間
2021年4月29日居住權登記
案情概述
高甲與高乙系兄弟，原共同居住在A房屋內。1995年，高乙增配B房屋。雙方協商由高甲居住B房屋，高乙居住A房屋。后兩套房屋均被拆遷，A房屋拆遷所得款項由高乙支配。B房屋拆遷后，安置C房屋，產權登記在高乙名下，但該房屋自安置開始由高甲居住。高甲要求高乙將C房屋過戶至其名下，遭拒后提起訴訟，要求確認其享有C房屋的完整產權。
法院觀點
一審法院認為，高甲在B房屋上不具有常住戶口，不屬于共同居住人，因此該房屋的全部拆遷安置利益應歸高乙所有，故駁回高甲的訴請。
二審中合議庭注意到，A房屋的拆遷安置款有高甲的份額，但高乙未將該款項分配給高甲，而是全部用于購置商品房。合議庭最終促成雙方達成了C房屋歸高乙所有，高乙為高甲設置附期限居住權及支付補償款的調解方案。
案件結果
上海二中院出具調解書后，為保障居住權的順利登記，承辦法官陪同雙方當事人一同前往靜安區自然資源確權登記事務中心辦理登記手續。2021年4月29日，該中心在核查了民事調解書后，依照《上海市不動產登記技術規定》第11.1.3條的規定辦理了登記。
（二）法律依據
《民法典》在“物權編”中新設了第十四章用以專門規定居住權，法律條文共六條，即第三百六十六條至第三百七十一條。
此外，“物權編”通則中的第二百二十九條還對因法律文書導致物權設立的情形進行了一般性規定。相關法律條文請見文后附錄。
三、居住權設立的實踐操作要點
本文分別對以合同方式、遺囑方式、生效法律文書方式這三種居住權設立方式在實踐中應注意的事項進行簡要提示，同時以上海市有關不動產登記的地方規定——《上海市不動產登記技術規定》（自 2021年3月1日起施行）作為地方示例對辦理居住權設立登記的操作要點予以提醒。
（一）以合同方式設立居住權
1.第一步：訂立條款完備的合同
依照《民法典》第三百六十七條規定，設立居住權，應采用書面形式訂立合同。合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權期限；
（五）解決爭議的方法。
需要在合同中注意的是：
當事人雙方可以協商約定有償設立居住權，同時也可以約定對設立居住權的住宅進行出租，若當事人未作上述約定的，則居住權無償設立且設立居住權的住宅不得出租。
鑒于《民法典》規定以合同方式設立的居住權自登記時設立，筆者建議當事人雙方在合同中明確約定雙方共同辦理居住權登記的時間以及一方不配合辦理登記的違約責任，確保居住權設立的實現。
2.第二步：登記注意事項（以上海地區為例）
以合同方式設立居住權的登記注意事項
注意事項
法律依據
登記效力
以合同方式設立的居住權自登記時設立，應在簽訂合同后的第一時間 （或合同約定的登記時間）進行登記。
《民法典》第三百六十八條
申請人
以合同方式設立居住權申請首次登記的，申請人應當是合同雙方當事人，其中一方是不動產登記簿記載的全部產權人。
《上海市不動產登記技術規定》第11.1.1.1條
申請文件
申請人應當向登記事務機構提交下列文件：
1.《上海市不動產登記申請書》（原件）；
2.身份證明（復印件）；
3.記載居住用途的不動產權屬證書（原件）；
4.居住權合同（原件）。
《上海市不動產登記技術規定》第11.1.1.2條
（二）以遺囑方式設立居住權
1.第一步：訂立合法有效的遺囑
以遺囑方式設立居住權，包括遺囑繼承和遺贈。
對遺囑繼承獲得居住權的，應以遺囑有效為前提。遺囑的效力問題事關重要，無論是自書遺囑、代書遺囑、打印遺囑、錄音錄像遺囑、口頭遺囑、公證遺囑均應確保合法有效，才能產生遺囑的效力，具體可以參考《民法典》第六編第三章相關規定。
除此之外，還應注意在設立有效遺囑和遺贈后，避免發生一些可能喪失居住權的情形。
例如：其一，以遺贈方式設立居住權的，受遺贈人應當在知道受遺贈后六十日內，作出接受或者放棄受遺贈的表示；到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。其二，遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經利害關系人或者有關組織請求，人民法院可以取消其接受附義務部分遺產的權利。
2.第二步：登記注意事項（以上海地區為例）
以遺囑方式設立居住權的登記注意事項
內容
法律依據
登記效力
以遺囑方式設立居住權的，登記不是設立要件，但未經登記的居住權不具有公示效力和公信效力，不得對抗善意第三人。因此建議在遺產繼承開始后，及時辦理登記，以保障居住權益。
《民法典》第二百三十條
申
請
人
以遺囑方式設立居住權申請首次登記的
申請人應當是遺囑設立的居住權人；
房屋共有的，申請人還應當包括不動產登記簿記載的其他共有人。
《上海市不動產登記技術規定》第11.1.2.1條
因繼承、受遺贈已辦理轉移登記且未再辦理轉移登記的
申請人應當是遺囑設立的居住權人和現不動產登記簿記載的全部產權人。
《上海市不動產登記技術規定》第11.1.2.5條
申請文件
申請人應當向登記事務機構提交以下文件：
1.《上海市不動產登記申請書》（原件）
2.身份證明（復印件）
3.記載居住用途的不動產權屬證書（原件）
4.生效的遺囑（原件）
5.遺囑人的死亡證明（復印件）。
另外：
1.申請人為遺產管理人的，還需提交足以證明其為遺產管理人的有效證件。
2.受遺贈設立居住權的，申請人還應當召集全部繼承人或者遺產管理人到場確認，并提交書面確認聲明。
3.因繼承、受遺贈已辦理轉移登記且未再辦理轉移登記的，無需再提交不動產權屬證書和遺囑人的死亡證明。
《上海市不動產登記技術規定》第11.1.2.2至11.1.2.5條
（三）以生效法律文書設立居住權
在上述兩種情形中，當事人或憑借合同，向登記事務機構申請居住權登記，或憑借遺囑，在繼承開始時即獲得居住權。然而，如果既無合同、也無遺囑，還能通過何種途徑設立居住權呢？
《民法典》第二百二十九條規定：“因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。”因此，生效法律文書也是居住權設立的一種方式，文首上海二中院的案例即屬此類情形。
*本文內容轉載自最高人民法院司法案例研究院公眾號節選
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